Umowy stosowane w relacjach z deweloperem
W zależności od tego, czy jesteś rezerwującym w związku z umową rezerwacyjną, czy zawarłeś umowę przedwstępną, twoja sytuacja może się znacząco różnić. Poniżej przedstawiamy powszechnie stosowane w relacjach z deweloperem umowy, którymi regulowane są wzajemne prawa i obowiązki stron.
Umowa rezerwacyjna
O czym warto pamiętać? Tytułowa umowa nie została objęta częściowym wejściem w życie ustawy deweloperskiej, której pierwsze przepisy obowiązują od 1 lipca 2021 roku. Stąd też wcześniej treść umowy rezerwacyjnej, jak również jej forma, zależała od praktyki danego dewelopera. Aktualnie, od 1 lipca 2022 roku umowa rezerwacyjna jest uregulowana ustawowo. Zasadniczo zawiera ją deweloper z osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, czyli tzw. „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do wyłączenia z oferty sprzedaży na czas określony w umowie lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Istotne kwestie dotyczące umowy rezerwacyjnej:
A. Forma umowy rezerwacyjnej
Forma pisemna – pod rygorem nieważności. Wymóg ten dotyczy również ewentualnych zmian i uzupełnień umowy.
B. Treść umowy
Zastosowano otwarty katalog elementów, które powinny znaleźć się w treści umowy. Należy do nich określenie:
Stron, miejsca i daty zawarcia umowy;
Ceny lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego;
Wysokości opłaty rezerwacyjnej – jeżeli została przewidziana;
Okresu, na jaki oferta zostanie wyłączona ze sprzedaży;
Usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
Określenie powierzchni użytkowej lokalu/domu, powierzchni i układu pomieszczeń.
C. Czas umowy
Umowa zawierana jest na czas określony. Często czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
D. Opłata rezerwacyjna i zwrot opłaty
Ustalenie przez strony umowy opłaty rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe. Przewidziano jedynie taką możliwość. Jej maksymalna wysokość nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym (wzór prospektu informacyjnego określa załącznik do ustawy deweloperskiej. W ogólności jest to zbiór najważniejszych informacji o realizowanym przedsięwzięciu deweloperskim, w tym o lokalu czy domu, który oferowany jest na sprzedaż. Więcej informacji w zakresie prospektu informacyjnego znajdziesz w naszym ostatnim wpisie).
Opłata jest zaliczana na poczet ostatecznej ceny nabycia własności lokalu lub domu jednorodzinnego. Do zwrotu opłaty dochodzi w następujących przypadkach:
Rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu;
Deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy;
Deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania o tym rezerwującego.
Ustawodawca przewidział również zwrot opłaty w podwójnej wysokości m.in., gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej.
Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna uregulowana jest w Kodeksie cywilnym. Jest popularna i chętnie wykorzystywana przez deweloperów. Umowa ta powinna określać istotne postanowienia, które znajdą się w umowie przyrzeczonej /końcowej. Zawierana jest w sytuacji, w której mieszkanie już fizycznie istnieje, a budynek został dopuszczony do użytkowania. Należy tu również zaznaczyć, że w zakresie umowy przedwstępnej wątpliwości budzi możliwość stosowania przepisów ustawy deweloperskiej, obowiązującej od 1 lipca 2022 roku. Ma to znaczenie m.in. z uwagi na spełnianie przez Ciebie na ogół świadczenia pieniężnego w związku z zawartą z deweloperem umową przedwstępną.
A. Forma umowy
Umowa przedwstępna może zasadniczo zostać zawarta w dowolnej formie. Kwestia ta ma jednak znaczenie z uwagi na skutek zobowiązania z umowy przedwstępnej. W przypadku, gdy umowa przedwstępna dotyczy sprzedaży nieruchomości, wtedy zachowanie formy aktu notarialnego pozwala na ewentualne dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Dodatkowo notariusz może złożyć wniosek o wpisanie do księgi wieczystej danej nieruchomości stosownego roszczenia. W innym przypadku możliwe jest jedynie żądanie naprawienia szkody, którą strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
B. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Termin do zawarcia umowy przyrzeczonej nie musi zostać oznaczony w umowie. W takiej sytuacji strona uprawniona do żądania zawarcia umowy powinna wyznaczyć ten termin. Jeśli każdej ze stron umowy przysługuje takie uprawnienie, obowiązuje termin wyznaczony przez stronę, która jako pierwsza złożyła w tym przedmiocie oświadczenie.
Uwaga: na wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej strony mają 1 rok od podpisania umowy przedwstępnej.
Umowa ostateczna – przyrzeczona
Umowa ostateczna to umowa przyrzeczona w umowie przedwstępnej, o której była mowa w poprzednim punkcie – a więc umowa sprzedaży. Polega ona na zobowiązaniu sprzedawcy (dewelopera) do przeniesienia na Ciebie prawa własności lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego i wydania Ci go, a Ty zobowiązujesz się zapłacić cenę oraz odebrać lokal/dom.
Uwaga: jeśli zawarłeś wcześniej z deweloperem tzw. umowę deweloperską, to umowa końcowa nie będzie umową sprzedaży, a umową przeniesienia.
A. Forma umowy
Sprzedaż nieruchomości musi być zawsze dokonana aktem notarialnym – inaczej będzie nieważna.
B. Treść umowy
Z uwagi na fakt, że podstawą tej umowy jest umowa przedwstępna, to wiążące są ustalone wcześniej przez strony warunki jej zawarcia. Możliwe jest dokonanie zmian w stosunku do umowy przedwstępnej, ale muszą się na nią zgodzić wszystkie zainteresowane strony. Umowa obejmuje m.in. ustalenia co do ceny nieruchomości, sposobu zapłaty, daty odbioru nieruchomości, czy też ponoszenia kosztów przeniesienia własności.
Podpisanie umowy z deweloperem to kluczowy moment, który wymaga dokładnej analizy i zabezpieczenia swoich interesów. Niezależnie od tego, czy chodzi o umowę rezerwacyjną, przedwstępną, czy ostateczną – każda z nich ma swoje specyficzne ryzyka i konsekwencje prawne.
Jeśli masz pytania dotyczące treści umowy lub potrzebujesz wsparcia w negocjacjach, skontaktuj się z naszą kancelarią. Pomożemy Ci zadbać o Twoje prawa i uniknąć potencjalnych pułapek prawnych.
Comments