Prospekt informacyjny

Wybrałeś swoje wymarzone mieszkanie lub dom i nie wiesz od czego zacząć? Zacznij od analizy prospektu informacyjnego. Z perspektywy nabywcy oprócz umowy deweloperskiej i umowy przenoszącej własność nieruchomości – to prospekt informacyjny ze standardem wykończenia są najbardziej istotne. Analiza takiej dokumentacji pozwoli Ci uniknąć niedomówień i rozczarowań na etapie odbioru mieszkania czy domu jednorodzinnego.

Zgodnie z ustawą z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, musi sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Jego wzór to załącznik do ustawy deweloperskiej (zob. art. 20 ustawy deweloperskiej). Jednocześnie zwróć uwagę, że deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej, umów przenoszących własność nieruchomości bądź (poprzedzającej te umowy) umowy rezerwacyjnej musi doręczyć Ci prospekt informacyjny razem z załącznikami.

Na co zwracać uwagę analizując prospekt informacyjny?

W pierwszej części zobaczysz podstawowe informacje o deweloperze i prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

W części drugiej deweloper przedstawia przykładowe i ukończone już przedsięwzięcia deweloperskie – wskazuje ich adres, datę rozpoczęcia prac i datę wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Ta część dostarcza Ci informacje o skali działalności dewelopera i pozwala ocenić sposób wykonania już ukończonych działań. Zauważ, że w przypadku nowozakładanych podmiotów na potrzeby realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, podmiot nie będzie mógł pochwalić się wcześniejszymi realizacjami – to oznacza, że jest początkującym na rynku.

W trzeciej części znajdziesz informacje dotyczące nieruchomości, na której deweloper realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Musi on podać dokładny adres inwestycji, w tym księgę wieczystą dla działki, na której trwa budowa. W tej sekcji zobaczysz też najistotniejsze informacje w zakresie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co pozwoli Ci ocenić, co może ewentualnie powstać w przyszłości w sąsiedztwie tej inwestycji. Deweloper na etapie przygotowania inwestycji musi zbadać, jakie inwestycje będą realizowane w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim.

Prospekt informacyjny zawiera też informacje o pozwoleniu na budowę, w tym czy jest ono ostateczne i czy zostało zaskarżone. Deweloper wskazuje numer pozwolenia na budowę oraz nazwę organu, który je wydał. W przypadku wątpliwości, zawsze możesz zweryfikować te dane we właściwym miejscowo Wydziale Budownictwa. Z Twojej perspektywy bardzo istotna jest data planowanego terminu rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych. Pozwala to ocenić, jak długo inwestycja będzie realizowana i kiedy lokale będą gotowe. W tej części zwróć uwagę na wskazany przez dewelopera sposób pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Kolejna sekcja dotyczy sposobu finansowana inwestycji i przewidzianych przez dewelopera środków ochrony nabywców. Z udzielanych informacji masz możliwość wywnioskować, czy deweloper wspomaga się finansowaniem zewnętrznym przy realizacji inwestycji (czy dotyczyć go będą m. in. podwyżki stóp procentowych) czy realizuje przedsięwzięcie z własnych środków oraz w sytuacji mieszanej: jaki procent środków pochodzi od dewelopera, ile pozyskał on z finansowania zewnętrznego, w tym w jakim stopniu inwestycja zostanie sfinansowana ze środków pochodzących od nabywców. Zwróć koniecznie uwagę, że zgodnie z ustawą deweloperską prospekt informacyjny zawiera informację czy deweloper utworzył otwarty czy zamknięty rachunek powierniczy dla fiskalnej obsługi realizowanych przez nabywców wpłat oraz jaka instytucja bankowa prowadzi rzeczony rachunek (wraz z subkontami). W końcowej części tej sekcji prospekt informacyjny wskazuje harmonogram przedsięwzięcia, który pozwala na bieżąco kontrolować czy przy realizacji inwestycji powstają opóźnienia i jakie prace będą realizowane w danym etapie inwestycji (z zakreśleniem przez dewelopera czasu zakończenia poszczególnych etapów). Istotnym elementem jest też deklaracja dewelopera odnoście możliwości waloryzacji ceny oraz ewentualne określenie jej zasad. Tutaj możesz sprawdzić jakie ewentualnie sytuacje mogą wpływać na ostateczną wysokość ceny transakcyjnej i jakie są zasady jej waloryzacji – o ile deweloper zdecyduje się na możliwość waloryzacji ceny.

W prospekcie muszą znaleźć się także warunki ewentualnego odstąpienia od umowy deweloperskiej (uprawnienia przysługujące zarówno deweloperowi i Tobie).

Część indywidualna prospektu informacyjnego

Dotyczy już stricte lokalu bądź domu jednorodzinnego, który ostatecznie będzie przedmiotem transakcji. Należy zacząć od ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego – z uwzględnieniem jego powierzchni użytkowej oraz wskazaniem ceny za m2 powierzchni użytkowej.

Kolejnym elementem jest określenie terminu, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości wynikającego z umowy deweloperskiej. Jest to termin, do którego ostatecznie powinna zostać zawarta umowa (w formie aktu notarialnego) przenosząca prawo własności nieruchomości na Ciebie (kiedy zostaniesz prawowitym właścicielem wybranej nieruchomości). Jednocześnie – w przypadku opóźnień po stronie dewelopera – od dnia następnego po tej dacie rozpoczyna swój bieg okres, za który należne są nabywcy kary umowne od dewelopera za uchybienie terminu w przeniesieniu prawa własności. W umowie deweloperskiej są one z reguły określone na poziomie dziennym (procent ceny brutto za każdy dzień). W tej części warto zwróć też uwagę na standard prac wykończeniowych, do którego wykonania zobowiązuje się deweloper. Nie ma ustawowej definicji „standardu deweloperskiego”, a dla każdej inwestycji standard wykończenia może być inny, dlatego sprawdź w jakim zakresie mieszkanie czy też dom będzie wykończone przez dewelopera, aby na tym polu nie było niepotrzebnych niedomówień.

Jeżeli dokładnie przeanalizujesz prospekt informacyjny możesz uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek przy zakupie nieruchomości. Jednak to dopiero pierwszy krok! W kolejnym wpisie przyjrzymy się różnym rodzajom umów, które podpisujesz przy zakupie mieszkania lub domu. Sprawdź nasz blog za tydzień, by dowiedzieć się, na co zwrócić szczególną uwagę!